一、主持人：请介绍一下，申请人是否可以持离婚协议书单方申请办理不动产登记业务？依据是什么？ 

　　陆 强：不可以。《不动产登记暂行条例》第14条明确规定了持离婚协议书，不属于单方申请不动产登记的情形，《物权法》第9条、第28条、第29条、第30条之规定也明确阐述了离婚协议书中对不动产物权的权属进行的约定并不属于物权效力发生变动的例外情形。《民法典》规定了依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。而这种合同属于一种民事法律行为，这种民事法律行为形成的法律效力就是形成债权债务关系，并不发生物权变动效力，故这种协议与其他不动产物权转移的合同并无二致，同样地，登记机构也无法通过对持有该协议的一方进行询问即明确协议属于双方真实意思表示。综上，离婚协议书约定不动产权利归属的，不属于单方申请不动产登记的情形，必须由协议书的双方当事人共同申请登记。 

　　二、主持人：随着老龄化社会的到来，不动产需要办理继承登记的越来越多，对难以获取的死亡证明和亲属关系证明，不动产登记中心是怎么处理的？ 

　　陆 强：为贯彻落实《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》（国办发【2019】8号）文件精神，要求推行告知承诺制，在不动产继承登记中，逐步推广申请人书面承诺方式替代难以获取的死亡证明、亲属关系证明等材料。我们率先在全区推行在办理不动产继承登记中，以申请人书面承诺方式替代难以获取的死亡证明、亲属关系证明，通过申请人现场填写《询问记录》和《公告继承承诺书》做为要件办理不动产继承登记。此举极大的方便了群众，也解决了制约办证的瓶颈。 

　　三、主持人：针对办理部分登记业务因相关权利人在外地无法到现场的问题，市本级是如何解决的？ 

　　陆 强：我们针对群众在办理不动产登记时无法到场的特殊情况，决定用采取视频确认方式帮助群众顺利完成不动产登记业务。具体可以办理的情形如下：一是办理存量房（二手房）转移登记时，买卖双方中夫妻双方有一人无法到场的，由其委托配偶或代理人代理，可以采取视频确认或者视频授权的方式进行办理；二是办理增量房（新建商品房）转移登记时，买受人特殊情况需要进行面签询问记录或约定时，由其委托配偶、父母亲或代理人代理，可以采取视频确认或者视频授权的方式进行办理。 

　　四、主持人：婚前房产如何认定和登记？ 

　　陆 强：婚前房产以网签合同为依据，网签合同时间在结婚证时间之前，可认定为婚前财产，可单方身份证和结婚证申请不动产登记。网签合同时间在结婚证时间之后，可认定为婚内夫妻双方共同财产，需要双方身份证和结婚证共同申请登记。 

　　五、主持人：请介绍一下，针对不同的版本的产权证，登记机构受理申请时应当查验哪些内容？ 

　　陆 强：一是房屋所有权证分两种情况。1、产权证上只登记一个权利人，未标注单独所有或共同共有，不动产登记机构需要查验此产权证有无隐形共有人，区分的方式就是依据产权人的结婚时间来判断。2、产权证上标注了单独所有或共同共有，且写明产权人姓名，此时不动产登记机构只查验产权证上的权利人。二是不动产权证书，不动产权证书上标注了权利人的姓名、共有情况（单独所有、共同共有、按份共有）、房屋详细坐落位置、房屋用途等具体内容。持不动产权证办理不动产登记的群众，只需提供身份证。 

　　六、主持人：下面介绍一下哪些情况不能办理不动产登记？ 

　　陆 强：申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面通知申请人： 

　　违反法律、行政法规规定的。如土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地付款的；按土地加权缴纳比例分割申请登记的；申请等级的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等。 

　　存在尚未解决的权属争议的。对有权属争议的土地，应该在依法解决争议之后进行登记。 

　　申请等级的不动产权利超过规定期限的。包括超过耕地、草地、林地、等土地承包经营权的期限；建设用地使用权的期限；抵押权的期限等。 

　　法律、行政法规规定不予登记的其他情形。 

　　七、主持人：请介绍一下老旧小区如何办证？ 

　　陆 强：现在有的售房单位由于种种原因已经不存在，没有办法与个人共同申请，《不动产登记暂行条例》第14条规定，应当由双方共同申请。按“巴彦淖尔市人民政府办公室关于印发《解决临河地区城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题的实施意见》的通知”内容，符合办理不动产登记的商品房项目，建设单位不存在，无权利义务继承单位的，由区政府指定部门代办（一般为办事处）。不动产登记机构可依据购房合同，收款收据等房源证明材料办理登记业务。